Upadłość konsumencka a mieszkanie. Kiedy może dojść do sprzedaży?
Mieszkanie należące do dłużnika co do zasady wchodzi do masy upadłości. Jego wielkość, obecność dzieci ani sam fakt zamieszkiwania nie gwarantują zachowania. Znaczenie mają własność, hipoteka, współwłasność, opłacalność sprzedaży i rozwiązania możliwe przed złożeniem wniosku.
W skrócie
Mieszkanie w masie
Co dzieje się z nieruchomością po ogłoszeniu upadłości
Jeżeli lokal albo dom należy do upadłego, co do zasady staje się składnikiem masy. Hipoteka nie wyłącza nieruchomości z postępowania, lecz wpływa na podział ceny. Wyjątki wymagają konkretnej podstawy prawnej.
Scenariusz 01 — najlepszy
Małe mieszkanie bez kredytu
Mieszkanie własnościowe, podstawowe potrzeby mieszkaniowe Twoje i rodziny. Brak hipoteki.
Najczęściej da się zachować. Polskie prawo przewiduje ochronę mieszkania, które stanowi jedyne miejsce zamieszkania dłużnika i jego rodziny — szczególnie gdy mieszkają w nim małoletnie dzieci.
Wartość mieszkania porównywana jest z kosztem najmu odpowiedniego lokalu zastępczego dla rodziny. Jeśli sprzedaż mieszkania byłaby krzywdząca dla dzieci (utrata szkoły, środowiska), syndyk i sąd zwykle decydują o jego zachowaniu.
W zamian dłużnik często wpłaca do masy upadłości kwotę ekwiwalentu — wartość, którą wierzyciele uzyskaliby ze sprzedaży, rozłożoną na plan spłaty.
Scenariusz 02 — pośredni
Mieszkanie z kredytem hipotecznym
Większość Polaków. Kredyt jeszcze niespłacony, hipoteka na nieruchomości, miesięczna rata wciąż obowiązuje.
Wszystko zależy od relacji wartości mieszkania do kwoty kredytu. Jeśli mieszkanie jest warte mniej niż pozostały kredyt (sytuacja częsta przy frankach lub mieszkaniach kupionych "na górce"), bank odzyska tyle, ile się da ze sprzedaży, a reszta długu jest umarzana.
Jeśli kredyt jest spłacany regularnie, a wartość mieszkania pokrywa pozostały dług — można rozważyć dalszą spłatę kredytu z dochodów dłużnika i wyłączenie mieszkania z masy upadłości. To wymaga indywidualnej analizy.
Bank jako wierzyciel hipoteczny ma uprzywilejowaną pozycję — zaspokaja się z nieruchomości w pierwszej kolejności. Inni wierzyciele dopiero z tego, co zostanie.
Scenariusz 03 — najtrudniejszy
Dom z hipoteką lub duża nieruchomość
Większy majątek nieruchomościowy. Wartościowa nieruchomość, często z dużym kredytem hipotecznym.
Najtrudniejszy scenariusz, ale nie beznadziejny. Duża nieruchomość traktowana jest jako majątek przekraczający podstawowe potrzeby mieszkaniowe. Syndyk dąży do sprzedaży, by zaspokoić wierzycieli.
Strategie ratunkowe są jednak możliwe: wykup nieruchomości od syndyka przez bliską osobę (rodzice, rodzeństwo), wyłączenie części nieruchomości z masy upadłości (np. jeśli w domu mieszkają rodzice na utrzymaniu), albo negocjacja z bankiem przed wnioskiem o restrukturyzację kredytu.
Polskie prawo przewiduje też ochronę kwoty uzyskanej ze sprzedaży — można domagać się 2-letniego ekwiwalentu kosztu najmu mieszkania zastępczego.
Po sprzedaży
Jak działa kwota przeznaczona na najem
Po sprzedaży zamieszkiwanego lokalu lub domu można wnioskować o wydzielenie kwoty odpowiadającej czynszowi najmu za 12–24 miesiące. Sąd uwzględnia potrzeby mieszkaniowe, osoby na utrzymaniu, dochody, cenę sprzedaży i opinię syndyka.
Małoletnie dzieci na utrzymaniu
Najsilniejszy argument za zachowaniem mieszkania. Sąd ocenia, czy sprzedaż nie byłaby krzywdząca dla dzieci — szczególnie gdy chodzi o szkołę, środowisko, stabilność życiową.
Wielkość proporcjonalna do potrzeb
Mieszkanie o powierzchni odpowiedniej do liczby osób w rodzinie ma większą szansę pozostać w masie. Dom 200 m² dla samotnej osoby — trudniej obronić niż mieszkanie 50 m² dla 4-osobowej rodziny.
Ochrona ekwiwalentu po sprzedaży
Jeśli mieszkanie zostanie sprzedane, ze środków zostaje wyłączona kwota odpowiadająca 24-miesięcznemu czynszowi za lokal zastępczy. Dzięki temu nie zostaniesz bez dachu nad głową.
Powiązane tematy
Sprawdź także kredyt CHF, komornika i metody oddłużania
Los mieszkania trzeba analizować razem z hipoteką, udziałami małżonków, ewentualnym sporem z bankiem, egzekucją i pozostałymi długami. Poniższe materiały rozwijają te elementy.
Twoja sytuacja jest indywidualna
Pomożemy ocenić szanse na zachowanie nieruchomości — bezpłatnie, na piśmie, w 24 godziny.
Pytania i odpowiedzi
Najważniejsze odpowiedzi o mieszkaniu
Sprawdź skutki dla mieszkania przed złożeniem wniosku
Przeanalizujemy własność, hipotekę, udziały małżonków, pozostałe długi i możliwe skutki sprzedaży. Otrzymasz opis ryzyk i wariantów bez obietnicy zachowania nieruchomości.