BLOG

Czy deweloper musi oddać gminie sieć za symboliczną złotówkę ?
11 października 2017
Łukasz Dubicki

Firmy deweloperskie, negocjując i podpisując umowy dotyczące przekazania gminom urządzeń wodociągowych lub kanalizacyjnych, wybudowanych i sfinansowanych z kieszeni deweloperów, powinny pamiętać, że zaniżanie przez gminy cen za takie urządzenia (często do kwot symbolicznych), jest niezgodne z prawem. Zapisy umów, narzucające deweloperom uciążliwe warunki i przynoszące gminom nieuzasadnione korzyści, w wielu wypadkach są w całości lub w części nieważne.

W związku z realizacją inwestycji deweloperskich na terenach, które nie posiadają pełnej infrastruktury technicznej, deweloperzy z konieczności wchodzą dodatkowo w rolę inwestora inwestycji wodociągowych i kanalizacyjnych. Następnie, po wybudowaniu takich urządzeń, chcąc uniknąć ponoszenia kosztów związanych z ich eksploatacją, konserwacją i utrzymaniem, deweloperzy w większości przypadków przekazują gminom własność wybudowanych sieci. Dzieje się tak, albowiem utrzymywanie urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych, nie leży w głównej, biznesowej sferze działalności deweloperów, a nadto stanowi sporą niedogodność, zarówno pod względem organizacyjnym, jak i finansowym.

Zasadniczo, gminy zgadzają się na przejmowanie od deweloperów wybudowanych urządzeń, niemniej praktycznie zawsze kwestią problematyczną są warunki finansowe, na jakich ma dojść do ich przejęcia. W wielu przypadkach jednostka samorządowa, będąc monopolistą na lokalnym rynku, wykorzystuje pozycję dominującą, wymuszając na deweloperach bardzo mocno zaniżone ceny za urządzenia, często na poziomie symbolicznym. Negocjując i podpisując z gminą umowę w przedmiocie przekazania sieci, warto zatem pamiętać, że drastyczne zaniżanie cen za urządzenia wybudowane przez dewelopera jest niezgodne z przepisami. Umowy będące przejawem nadużywania przez gminę pozycji dominującej (np. narzucające deweloperom uciążliwe warunki i przynoszące gminie nieuzasadnione korzyści), są w całości lub w odpowiedniej części nieważne.

Zgodnie z prawem, deweloper, który w związku z realizacją inwestycji sfinansował budowę urządzeń wodociągowych lub kanalizacyjnych, może żądać od właściwej gminy zawarcia umowy, regulującej kwestię odpłatnego przejęcia sieci. Generalnie, przepisy prawa dają stronom dużą swobodę w zakresie kontaktowania oraz ustalenia rodzaju i treści umowy, która ureguluje sprawę urządzeń wybudowanych i sfinansowanych przez dewelopera. W umowie, w sposób swobodny można ustalić także wynagrodzenie należne deweloperowi, jak również przyjąć algorytm pozwalający obliczyć jego kwotę. W praktyce, w większości przypadków, deweloperzy zwracają się do gmin o wykupienie urządzeń. W takiej sytuacji, kluczowe staje się racjonalne skalkulowanie sumy pieniężnej przypadającej deweloperowi. Kwota ta, z jednej strony powinna zasadniczo odpowiadać wartości urządzeń, zaś z drugiej strony, nie powinna stanowić jedynie kwoty symbolicznej. Wycena przekazywanego gminie fragmentu sieci oraz przyjęty sposób ustalenia ekwiwalentu, przypadającego deweloperowi za przejmowane urządzenia, powinny w zrównoważony sposób uwzględniać zarówno interesy gminy, jak i uzasadnione interesy ekonomiczne dewelopera. Niestety, często zdarza się, iż jednostki samorządowe podejmują faktyczne działania, utrudniające przejęcie urządzeń i zapłatę ceny. Jednym ze sposobów stosowanych przez podmioty publiczne, a mającym na celu uniknięcie obowiązku zapłaty przysługującego deweloperowi wynagrodzenia (na odpowiednim poziomie), jest odmowa podejmowania rokowań i stosowanie w umowach regulujących przejęcie sieci, postanowień skrajnie niekorzystnych dla deweloperów. Dzieje się tak, mimo że zarówno w sądownictwie powszechnym, jak i w wyrokach sądów administracyjnych, dostrzec można wyraźną linię orzeczniczą, negującą możliwość przenoszenia na podmioty prywatne ciężaru finansowania budowy urządzeń, stanowiących sieci wodociągowo – kanalizacyjne.

Mając powyższe na względzie, warto by deweloperzy prowadząc rokowania z jednostkami samorządowymi, pamiętali, iż praktyka polegająca na narzucaniu kontrahentom uciążliwych warunków umów, przy wykorzystaniu pozycji dominującej na rynku właściwym, zwłaszcza poprzez zaniżanie należnego deweloperowi ekwiwalentu finansowego za wybudowane urządzenia, jest niezgodna z prawem. Taka argumentacja powinna być w profesjonalny sposób prezentowana przez deweloperów gminom, aby wspólnie w toku rokowań wynegocjować umowę, wyważającą interes dewelopera, interes gminy oraz interes publiczny.

 

Wpis z kategorii:
Udostępnij artykuł
Udostępnij artykuł

Więcej w tej kategorii

czytaj artykuł
Procedury antykorupcyjne i zmiany w Prawie zamówień publicznych
8 listopada 2017
Wiele emocji budzi w ostatnich tygodniach projekt ustawy o jawności życia publicznego. Szereg proponowanych rozwiązań może bezpośrednio oddziaływać na Państwa działalność, więc przyjrzymy się dwóm wybranym regulacjom. Procedury korupcyjne: Przedsiębiorca, będący co najmniej średnim przedsiębiorcą będzie miał obowiązek stosowania...
czytaj artykuł
PODWYKONAWCO, ZGŁOŚ SIĘ SAM
20 października 2017
Dzień 1 czerwca 2017 roku powinien być kluczową datą w kalendarzu każdego podwykonawcy. To właśnie tego dnia weszła w życie nowelizacja Kodeksu cywilnego, która zmodyfikowała przesłanki solidarnej odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcom. Wśród trudności, z którymi muszą mierzyć...
czytaj artykuł
NIEDOZWOLONE NAŚLADOWNICTWO TO NIE TYLKO KOPIOWANIE ZEWNĘTRZNEJ POSTACI DANEGO PRODUKTU
2 października 2017
Niedawna informacja o kontynuacji batalii pomiędzy Podravką a Kucharkiem przypomniała jak istotne a zarazem nieostre może być rozróżnienie pomiędzy dozwolonym podobieństwem produktów a czynem nieuczciwej konkurencji. Przypomnijmy, iż Sąd Najwyższy w Pradze przyznał niedawno Podravce zadośćuczynienie o równowartości około...